虽然中国冷库库容位列全球第三，但城市居民人均冷库容量仍然较低，难以满足消费升级需求。结合中国冷库市场供需现状，世邦魏理仕（CBRE）发布《冷库投资与选址策略》报告，对疫情后冷库投资的机遇和方向、冷库投资城市的选择和选址等做多元化的分析并提出建议。

  当前我国冷库市场处于早期发展阶段，无论是从冷库的整体供应量、还是冷库品质，都不能满足市场需求。目前，高标冷库在冷库总体供应中的占比不足1/3，七大城市的高标冷库整体出租率高于90%。

  全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在今年4月对外发布《冷库投资与选址策略》报告，通过对当前中国冷库供需现状、头部企业冷库布局、重点城市市场表现进行剖析，为相关投资者和冷链公司可以提供关于冷库投资城市选择和选址的策略建议。以下为报告全文：

  根据全球冷链联盟（Global ColdChain Alliance）2020年的数据，全球冷库库容达7.19亿立方米，相比2018年上涨16.7%，其中北美和中国贡献了大部分增长。

  虽然中国冷库库容位列全球第三，然而城市居民人均冷库容量与发达经济体相比相去甚远，仅约为美国的四分之一和日本的二分之一（见图1）。

  此外，从供给侧来看，国内冷库市场目前还面临生鲜农产品仓储技术和仓储设施落后、行业标准化程度不高、集中度偏低等挑战，未来发展提升空间广阔。

  从需求侧来看，如世邦魏理仕在2021年的《中国冷库投资指南》报告中所指出，冷库90%以上的需求来自各类生鲜和冷冻食品。而中国是农产品生产大国和消费大国，粮食、蔬菜、水果、肉类、水产品产量和消费量均居全球第一。

  但由于冷链物流发展不完善，冷链运输能力的限制，农产品加工不足，流通环节较多，中国生鲜农产品损耗大。根据中物联冷链委多个方面数据显示，2018年中国蔬菜、水果、水产品和肉类的流动损耗率分别达到20%以上、11%、10%和8%，而发达国家平均损耗率为5%（见图2）。高损耗率与冷链发展水平直接相关，中物联冷链委多个方面数据显示中国蔬果、水产品和肉类的冷链流通率分别只有22%、34%和41%，远低于发达国家95%以上的水平。

  2021年我国人均GDP达12,530美元，接近世界银行划分的高收入经济体门槛。世邦魏理仕认为，国内部分发达地区已确定进入消费升级的加速期，对健康饮食方式和食品安全质量关注度不断的提高，生鲜食品及冷冻食品的需求将快速增加。

  根据灼识咨询的预测，2021～2025年期间，中国生鲜零售市场规模将从5.2万亿元增长至6.8万亿元，累计增长近30%，年复合增速约6.6%。与此同时，中国连锁经营协会发布的多个方面数据显示，中国餐饮市场规模将从4.7万亿元增长至6.6万亿元，累计增长40%（见图3）。2022年多地爆发的奥密克戎疫情大幅度的提高生鲜电商的使用时间和活跃用户，根据公开资料显示，主要生鲜电商3月起DAU同比及环比均大面积上涨，以叮咚买菜为例，2022年2月DAU为300万人，3月DAU为500万人以上；盒马3月为500万人，环比涨了25%，同比上涨了78.57%。

  冷库需求方面，世邦魏理仕根据中国主要农产品产量和周转率，《“十四五”冷链物流发展规划》提出的冷链渗透率以及冷链下游需求的增速，综合推算2021年中国冷库的潜在需求约为29,541万立方米，未来五年中国冷库需求面积将继续维持8%～9%左右的增长。

  冷库供给方面，根据中物联冷链委的多个方面数据显示，2020年中国冷库总容量为1.77亿立方米，2021年突破1.95亿立方米，但与冷库的潜在需求之间任旧存在一定的差距（见图4）。

  世邦魏理仕根据国内冷库的建筑形态、平均高度以及国外行业经验，对冷库的库容和面积进行切换，2021年全国冷库对应的总面积约为2,746万平方米。

  世邦魏理仕通过对国内冷库市场的长期研究，结合国家冷库设计规范、有关政策文件及行业未来趋势，从建筑形态、层高、承重、温区等维度综合提出冷库的分类分级标准，将冷库分为A、B和C三类。其中A类和B类为高标冷库，C类为低标冷库。（冷库分类及结构见图5，有关标准和参数详见表1）。

  根据世邦魏理仕对主要城市冷库的数据监测和评估，全国高标冷库（A类和B类）合计面积为876万平方米，在中国冷库总存量中占比不足1/3，其中A类冷库仅为13%，B类冷库为19%。市场上的存量冷库，依然以传统的低标冷库（C类）为主。

  《“十四五”冷链物流发展规划》指出，要淘汰关停不合规不合法冷库、老旧高耗能冷库、加快冷链设施改造升级。A类和B类冷库将成为未来冷库增量市场的主要形态。物流地产商以及投资者纷纷进入冷链领域，将引领行业按照专业冷库的标准和要求做设计、建造、运营和管理，或对高标干仓、优质厂房采用冷链技术设备做温区升级和功能改造，满足冷链食品企业的标准和要求。

  C类冷库将面临市场整治，具有较大的升级改造空间。C类冷库多为传统冷库、农产品批发商业市场冷库以及部分私自改造的冷库。未来C类冷库在部分淘汰外也存在升级改造的空间，包括配套建设封闭式装卸站台等设施，完善流通加工、分拨配送、质量安全控制等功能。

  目前，具备高标冷库全国网络布局能力的企业为数不多，其中万纬冷链、亚冷、郑明、美库、宇培、普冷、启橙、中外运冷链处于行业前列。

  根据世邦魏理仕的数据监测，2021年底上述八家企业在全国已布局的高标冷库总数量达到182座（含在建和待建项目），冷库总面积达到380万平方米，其中已交付面积为243万平方米，在已建成高标冷库存量中占比（CR8）为27.7%（见图6）。若从全国冷库市场的总存量来看，上述八家企业的占比不足10%，市场集中度低，行业格局分散（见图7）。根据国际冷藏仓库协会（IARW）多个方面数据显示，2021年美国冷库市场CR8为54.9%，头部企业Lineage、Americold的市场占有率更是高达24.2%和18.0%。相比之下，中国冷库市场存在比较大的整合空间。

  分拨和配送型冷库依然是未来高标冷库主要的增长方向，包括普通冷库升级以及未来需求量开始上涨（见图8）。

  根据世邦魏理仕统计，高标冷库的主要客户90%以上是食品相关领域，其中排名第一的为连锁餐饮。根据中国连锁经营协会的数据，目前国内餐饮行业竞争格局非常分散，连锁化率和集中度的提升空间较大。根据美团披露的数据，2020年国内餐饮连锁化率仅为15.0%，对比目前美国（54%）和日本（49%）的餐饮连锁化率（中国连锁经营协会），未来有较大提升空间，而此次新冠疫情所引发的行业整合和线上能力升级预计将加速这一趋势。

  在商超零售方面，Euromonitor的多个方面数据显示，2021～2025年期间，包括大型超市、折扣店、便利店等形态在内的现代食品杂货零售企业的门店销售额将从3.3万亿元增长至约4万亿元，年均增速达到4.5%，同时从沃尔玛、大润发等大型商超连锁近年来在国内的发展的新趋势来看，其生鲜销售比例均大幅度的增加。另一方面，线上销售增长更加强劲，Forrester对中国线%。

  进口食品是高标冷库另一大需求来源。根据海关总署多个方面数据显示，2021年中国进口食品金额达到1,944亿美元，2020年和2021年均保持了28%的快速地增长。一方面，农产品进口平均关税下降至15.2%，是世界农产品关税水平的四分之一；另一方面，中国进博会的举办让更多境外参展商寻找中国商机。预计2025年中国进口食品金额将继续保持两位数的年均复合增长。

  世邦魏理仕综合高标冷库主要客户的未来需求量开始上涨，以及高标冷库在城市配送环节渗透率的逐步提升，预计2021～2025年中国高标冷库需求将维持13.5%的复合年均增长，对应总计约500万平方米的新增高标冷库面积（见图9）。

  根据世邦魏理仕的数据监测，在北上广深、武汉、成都、西安这七个重要冷库市场中，截至2021年底高标冷库存量约300万平方米，超过全国高标冷库总存量的三分之一（见图10）；整体出租率逾90%，平均租金在3.2～5.6元/天/平方米之间，未来一年内将有66万平方米新建高标冷库入市（见图11）。

  世邦魏理仕2021年中国仓储物流租户调研显示，仓储区位优先于租金成为受访企业仓库选址的共识。靠近消费者和终端市场、靠近交通设施、靠近制造商和供应商分列选址要素的前三位（见图12），物流公司通过优化仓储网络布局实现整体供应链降本提效。

  以上要素在冷库投资选址中同样适用，冷链食品对于存储条件、时效要求更高，因此冷库对于区位、旁边的环境、产业及消费热度等方面有更高的要求。

  世邦魏理仕建议投资的人针对不一样城市的供需情况及市场特征，围绕经济、客户、基础设施和竞品四个关键要素来评估冷库投资决策（见图13）。

  2021年12月国务院发布《“十四五”冷链物流发展规划》，明确冷链物流是中国产业升级和扩大内需进程中的重要基础设施，提出到2025年初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。世邦魏理仕认为，国内冷库投资将进入重大机遇期。我们提议投资者着重关注承担销地流通功能的主要城市群的销地仓和枢纽分拨中心（农产品供应链流程如图14），原因在于：

  上述区域具备雄厚的经济基础和消费规模，符合“十四五”冷链发展总体布局，在土地获取、电力指标、产业政策等相关领域将得到更多的政策支持，周边道路、港口等重要基建规划和推进更快；同时区域内也存在较多的老旧冷库设施升级改造机会。

  世邦魏理仕在2021年的《中国冷库投资指南》报告中提出，从功能的通用性、需求广度、物业体量等维度判断，区域分拨仓和城市配送仓的可投资性较强。

  根据投资选址原则、政策导向以及世邦魏理仕的专业判断，建议优先关注图15中的重点城市。

  根据需求与供给情况，冷库投资的重点城市可分为国际门户城市、全国通枢纽、区域性经济重镇三类（如图16）：

  冷库需求旺盛，冷库租金和出租率也保持比较高水平，具有长期稳定的增长空间。建议投资的人关注北上广深以及周边城市的冷库投资机会，新项目地块开发和存量项目升级改造并重。

  处于冷链体系中的关键节点，经济能级和枢纽能力将继续提升。建议投资的人关注枢纽城市内热门子市场、优质区位的冷库投资机会。

  消费规模增长潜力巨大，冷库市场将会得到进一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波动性。建议投资的人可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划和开发冷库，绑定租户未来三至五年的冷库需求。

  高标冷库的产品设计、建造品质等方面更符合冷库租赁、资产交易的需求，将成为未来冷库开发投资的主要形态。

  投资者、物流地产商陆续进入冷链赛道，资产端和运营平台将涌现更多交易机会，加速行业整合；

  头部企业在投资方的推动下，将通过自建、改造、收购等途径加快全国冷库布局，扩大持有和运营的冷库规模，形成规模优势和网络效应。

  冷库区位是获得稳定的出租率和租金的重要保证。世邦魏理仕建议投资的人依据每个城市的经济及消费增后趋势（Economy）、冷库需求画像（Client）、基础设施完备程度（Infrastructure）、竞品情况（Competitor）这四大要素，评估冷库投资决策。

  在其他重点城市可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划和开发冷库，绑定租户未来三至五年的冷库需求。